[미국주식]EPR Properties(EPR 프로퍼티스) 분석일지, 위기의 부동산 리츠주 생존 가능할까?

 

안녕하세요~ 오늘은 부동산 리츠주 2탄! EPR 프로퍼티스 에 대한 분석 자료입니다.

먼저 부동산 리츠주 첫 포스팅을 '리얼리티인컴(NYSE:O)' 에 대한 포스팅을 했었는데요, 못 보신분이 있다면 해당 링크를 보시고 이 포스팅을 보시면 어떤 차이가 있는지 확실히 보일겁니다 ㅎㅎ

cosgi.tistory.com/19

[미국주식] Realty Income Corp (리얼리티인컴) 분석일지, 미국 리츠주(미국 배당주)

 

 

출처 : TradingView

EPR은 12월 14일 장종료 기준 $31.26 입니다. 주요 지수인 S&P 500과 다우 산업지수의 상승률보다 처참히 깨져있죠. 많은 주식들이 주가회복을 했지만 EPR Properties는 그렇지 못하고 있습니다. 왜 그럴까요?

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1. 기업정보

EPR Properties는 1997년 8월에 설립된 부동산 리츠주 중에 하나입니다.

리얼리티인컴은 주로 소매업, 편의점, 오피스 이런 곳에 부동산 투자를 실시했다면 EPR은 영화관이나 스키장 같은 엔터테인먼트 분야 부동산에 대한 투자가 이루어졌죠.

 

 

 

출처 : EPR PROPERTIES  INVESTOR PRESENTATION

2019년 연간보고서 발표 당시 기준으로, 369개의 부동산 자원 및 96.7%의 사용률을 보였습니다.

지수의 성장성과 견줄수 없는 엄청난 수익률을 안겨주는 종목이기도 했고, 리얼리티 인컴 못지 않게 인기 많았던 부동산 리츠주였죠.

출처 : EPR PROPERTIES  INVESTOR PRESENTATION

미 전역에 걸친 부동산 자원은 $6.7B 에 달하는 거대한 규모였습니다. 이렇게 보면 아무 문제가 없어보이는 부동산 리츠였지만... 포트폴리오 디테일을 보면 휘청거리는 이유가 납득이 갑니다.

 

출처 : EPR PROPERTIES  INVESTOR PRESENTATION

서론에 말씀드린 질문에 대한 답을 어느정도 유추하시겠나요?

EPR은 포트폴리오 자체가 코로나19 조치에 직격타를 맞은 부동산 유형밖에 없습니다.

영화관, 스키, 놀이동산, 볼링장, 골프장 등 다양한 레저시설들은 코로나의 직격타를 맞고 치열한 생존싸움이죠. 해당 기업들은 성장을 떠나서 이번 시즌을 어떻게 버티느냐에 대한 전략을 세우느라 바쁩니다.

 

그러한 이유로, EPR의 실적이 당연히 안 좋을 수 밖에 없는 이유가 나오죠.

나중에 재무정보에서도 뜯어보겠지만 2020년 3Q까지 실적만 봐도 아주 처참한 수준입니다.

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2. 재무정보

출처 : EPR Properties 2020 3Q Report / 단위 : 천USD

EPR의 3Q 레포트를 한번 보겠습니다. 가장 큰 부분을 차지하는 임대 소득을 확인해보면,

2019 3Q는 $ 150,962,000 의 매출을 올렸었는데요, 2020 3Q는 $ 55,591,000 이라서 거의 세토막이 난 거로 확인되네요, 1~3Q까지 누적된 상황을 봐도 19년 대비 20년에는 거의 반토막 난 상황이라고 볼 수 있습니다.

 

그렇다고 부동산 자원을 팔았냐? 라고 생각이 들 수 있는데요. Gain on sale of real estate 분야를 확인해보면 나와있는데, 19년과 20년에는 부동산 자원을 판매하는 양이 많지는 않습니다.

부동산 리츠주들 특성상, 신규 부동산 매입은 각 회사별 검토기준을 따라서 신중하게 매입하는 움직임을 보이거든요.

 

 

 

20년 실적이 처참한거 빼고는 아직 큰 움직임 없이 버틸만 한가보다.. 싶을 수 있지만

코로나 19관련 리포트 업데이트 상황을 보면 어떤 점에서 대응을 하고 있는지 확인 할 수 있습니다.

 

출처 : EPR Properties 2020 3Q Report

3Q 기준으로, 93%의 극장이 아닌 회사들의 영업과 63%의 극장 성격의 회사 영업을 시작했으며,

..(중략)..특정 극장의 임차인과의 지불대금 연기 계약은 논의중입니다. 특히 영화산업에서 지속되는 불안전성을 고려하여, 코로나 19 유행 전 임대료를 5~7프로 조정하는 쪽으로 임대료 및 이자를 낮추려고 합니다. (더이상은 NO)

라는 내용이 핵심이네요.

 

출처 : EPR Properties 2020 3Q Report

극장이 워낙 큰 이슈라서, 극장에 대한 부분을 더욱 자세하게 적어줬습니다. 여러 내용과 Regal 시네마에 대한 매출이 현금으로 반영되었다 .. 등등이 있는데 뭐 핵심 내용은 뉴욕과 캘리포니아 등 핵심 상권에 대한 극장 영업이 폐쇄되어왔는데, 블록버스터급 영화 개봉이 지연되면서 추가적인 지불대금 연기 계약을 고려중이다는 내용이 있네요.

 

AMC와 Regal 시네마를 포함한 영화사들의 현황이 워낙에 안좋기 때문에, 임대료 부분에 있어서 지불을 조금씩 연기해주며 조금씩 받는 움직임을 보이는 것 같습니다.

현재 영화산업이 워낙 안좋아서, 앞으로 어떻게 될 지는 아무도 모르는 상황이지만 주어진 상황 속에서 EPR쪽은 최대한 위기를 타개해보자 하는 움직임이 코로나 관련 리포트에서 확인되긴 하네요.

할 수 있는 행동의 범주가 극히 제한되긴 하지만요 ㅠㅠ

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3. 기업이슈

1) 최대 고객사인 AMC 의 파산 우려, 극장부분 치명타..?

https://news.g-enews.com/ko-kr/news/article/news_all/2020121312020644759a1f309431_1/article.html?md=20201213150211_R

[글로벌-이슈 24] 美 최대 영화관 체인 AMC, "구제금융 없으면 다음달 파산 불가피"

 

AMC는 한국으로 따지면 cgv나 롯데시네마, 메가박스 같은 미국 최대의 영화관 체인점 입니다.

코로나 상황이 장기화 됨에따라서, 컨택트보다는 언택트 시장으로 옮겨가고있죠. 디즈니+ 나 HBOmax 같은 스트리밍 서비스에 2021년 개봉예정작을 극장과 동시에 상영하겠다는 소식과 코로나 장기화로 인한 수익성 악화는 영화사의 디폴트 위협에 노출돠게 하였습니다. 만약 AMC가 파산해버린다면, 큰 고객사가 날아가버리는 셈이기 때문에 EPR과 적지않은 상관관계를 가지고 있다고 봅니다.

AMC는 정부에 지원요청 및 증자를 통해서 자금을 어떻게든 모아보려는거 같은데, 앞으로 어찌될지 유의갚게 볼 필요가 있습니다.

 

 

2) 주가는 언제쯤 회복하는 모션이라도 취해줄까

http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20200729000525

길어진 코로나에 해외직구족 담은 종목들 폭락…‘어찌할꼬’

 

코로나로 인한 주가폭락, 본주의 배당중지, 포트폴리오 특징 상 지금당장 회복 기대는 어려운 편의 EPR... 이번에는 1번의 이슈처럼 최대 고객사의 파산위기가 대두되면서 당일 주가가 빠지는 모습을 보였습니다. 지금은 아무리봐도 떨어지는 칼날 같네요.. 백신이 어느정도 접종이 되어야 컨택트 분야가 살고, EPR도 회복추세에 들어갈 텐데 그 때가 언제일지 궁금해집니다.

 

 

 

3) 백신 접종의 시작, 엔터테인먼트 분야는 다시 회복이 가능한가

https://www.yna.co.kr/view/AKR20201215032900091?input=1195m

미국·캐나다, 백신 접종 개시…코로나에 반격 시동 | 연합뉴스

 

백신의 접종과 함께 콘택트 분야가 다시 살아날 수 있을까요? 화이자와 모더나의 백신은 접종 시작이 되긴 했어도 생산량이 많지 않아 접종 완료까지의 기간이 내년 1~2월 까지 내다본다는 소식을 들었습니다.(오피셜 아니고 카더라입니다) 그럼 엔터분야의 소비는 언제쯤 살아날지, 아니면 소비 추세가 언택트로 바껴버릴지에 대한 궁금증이 드네요.

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4. 배당관련시점

 

EPR 프로퍼티스는 5월 지급을 마지막으로, 배당이 나오고 있지 않습니다.

이는 위에서 여러번 언급한 코로나 상황으로 인한 레저/엔터테인먼트 분야 업종의 불황이 큰 이유죠.

본주는 현재 배당이 중지된 상태로, 언제 재개될지는 모른다고 하네요.

 

현재는 3Q까지 우선주에 대한 배당만 유지되고 있습니다.

우선주는 분기별 배당이 제공되고 있는데요, EPRprC/EPRprE/EPRprG 가 그 대상입니다.

 

본주에 대해서는 아직 배당이 재개된다는 소리가 없지만, 재개될거라는 희망을 가지고 한번 수익계산을 해볼게요. 기존 배당금을 유지하면서 재개한다는 가정 하에 계산을 한번 해보면, 연 배당금은 0.3825 * 12 = $4.59 입니다.

출처 : TradingView

 

 

주가가 워낙 곤두박질쳐서, 엄청난 배당 수익률이 나오네요. 헛소리에 가까운 배당 수치지만...

현재 주가는 $32.54 로, 배당수익율은 14.12% 수치 입니다.

영화 및 레저산업이 살아난다고 했을 때는 지금의 매수가 추후 배당금과 주가 시세차익 모두 먹을 수 있지만,

위기가 심각한 만큼 지금은 떨어지는 칼날을 잡는 꼴에.. 끝없는 지하실로 탐험을 떠날지도 모릅니다.

 

저번 리얼리티인컴을 조사하면서 대조되는 포트폴리오의 EPR 을 우연히 본 덕에 흥미롭게 포스팅을 작성할 수 있었네요. 부동산 리츠주긴 해도 들고있는 포트폴리오에 따라서 회사의 사활이 걸려버리는 상황이 흥미롭게 다가왔던 것 같습니다.

 

모두가 안정적인 월배당이라고 생각하지만, 실제로는 아닌 경우가 있다는 점에도 놀랐구요.

여기서 마치겠습니다! 도움이 되셨다면 좋겠네요.

★흥미롭게 읽으셨다면 하트나 짧은 댓글 부탁드립니다! 다음 포스팅에 힘이 된답니다 ㅎ.ㅎ★

감사합니다. 날 추운데 건강 조심하세요 ^^